第一太平戴维斯：数字经济驱动办公市场繁荣

日前，第一太平戴维斯发布2022年中国房地产市场展望报告。

大宗投资市场

融资成本增加利基资产备受青睐

过去十年，依赖于低成本的融资，中国房地产市场实现了爆发式的增长。2021年起政府对资金流入房地产领域持续严控，社会融资额增速持续下探至10%左右，为近五年来最低值。进入2022年，随着政府坚持降低房地产行业风险的长期目标不动摇，预计整体的融资环境不会有大幅改善，开发商将会继续面临较高的债务偿还风险。

随着境内投资者由于资金短缺而放缓收购的脚步，境外投资者也迎来更多机会。2022年一些受资金端困扰的开发商可能出售一些非核心资产或寻求股权融资，市场则可能出现一些折扣较大的收购机会。此外，预计投资者会继续把收益率较高的利基资产放入其投资组合中。物流资产一直是投资者青睐的利基资产类别。而随着物流资产竞争愈发激烈，包括数据中心、制造类产业园区、生命科学园区以及长租公寓等资产类别将获得越来越多的关注。

办公市场

数字经济驱动市场繁荣

过去十年，中国数字化进程不断加速。中国的数字经济规模已从2010年占GDP的20%扩大到2020年的39%，预计至2025年数字经济规模将达到人民币80万亿元，占国内生产总值的比重超50%。近期上市获得融资或现金流充沛的公司正积极寻求办公空间的升级、扩张、整合，或购置办公用地，或寻求建立全国或区域总部。另一方面，科技公司对灵活性的要求，也带动“随时随地”办公、小体量总部办公等逐步成为市场趋势。

随着各城市写字楼市场的持续增长，及为缓解城市化进程中出现资源紧张、交通拥堵等“大城市病”，更多新兴商务区正在建立和发展，在刺激市场发展的同时也形成了新兴与传统商务区之间的竞争。在今后的五到十年里，这一现有趋势还将延续并加速。

零售市场

运营时代来临长期投资主导交易

2021年，上海及南京的全年零售供应量分别达到139万和65万平方米，创下历史供应高峰，而部分城市如成都、天津的购物中心增量在2017年就已触达顶峰。供应高峰渐过，商业运营的开发整合之势才刚开始。

在开发市场，未来供应极大概率将由优质开发商主导。在投资市场，险资、核心基金也正成为主力买家。中国内地零售物业投资市场总额较2020年显着复苏，达人民币578亿元，同比上升107%。其中前三大买家收购金额占比则创下近年新高，达到60%。

而对于中小规模的投资基金而言，小体量项目的更新改造仍是热门投资方向，这一领域同样也为一些小型商业资产运营团队带来机会。从传统菜市场改造、老厂房更新到社区商业，通过改造注入全新业态，实现项目价值提升。在为区域带来更多消费活力的同时，对就业、税收乃至生活环境的改善，也体现了企业的社会责任承担，进而建立运营品牌形象。