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2022年写字楼市场供应集中释放,租金降幅收窄

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发表于 2022-2-23 09:47:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

CBRE世邦魏理仕发布《2022年中国房地产市场展望》报告,对2022年国内写字楼市场进行了预期展望,报告预计:
供应集中释放,利于租户扩张
经历了2020年和2021年的相对供应低谷后,2022年写字楼市场将迎来新项目的集中释放。全国18个主要城市计划交付的写字楼体量约950万平方米,考虑到疫情局部性爆发、冬奥会、双限等因素对建设进度的潜在影响,我们预计全年新增供应将在800万平方米,较2021年增长25%左右。
供需格局整体利于租户方,但城市与区位间存在分化
伴随新增供应的反弹,2022年末国内18个主要城市写字楼市场的整体空置率水平预计将回升至23%,但仍低于疫情爆发的2020年的峰值水平。市场供需整体将利于租户方,但城市与板块间的格局将有所分化。
一线城市的空置率水平仍将控制在20%以下,尤其是北京在国贸CBD和丽泽本轮供应高峰接近尾声后,未来三年新增供应将持续回落。2022年广州的新增供应也将同比下降两成。二线城市中,2022年多个华东和中西部市场将进入供应爆发期;除成都外,其余城市的空置率将位于20%以上。
分区位来看,一线城市新增供应的90%集中于新兴板块,包括上海徐汇滨江、深圳前海、广州琶洲。二线城市杭州的钱江新城、成都金融城和东大街、武汉中南路等核心区位将迎来多个高品质项目入市。
租金降幅继续收窄,一线城市核心板块率先上涨
2022年,受新增供应爆发影响,全国18个主要城市写字楼租金平均指数预计小幅下降0.4%。总体需求偏弱的华北二线城市,以及空置率高企的中西部二线城市将面临更大的租金下行压力。
一线城市租金表现继续跑赢二线城市。北京将率先向业主市场转变,2022年平均租金将增长0.4%。沪深两市将延续供需两旺的格局,租金走势平稳。而未来三年新增供应增速最高的广州租金将小幅下跌。
核心商务区将成为一线城市租金企稳回升的引领板块。2021年一线城市核心区租赁成交面积大幅增长123%,目前大部分板块的空置率已经低于10%,且除广州珠江新城外今年新增供应极度稀缺。2022年上海南京西路、北京国贸和中关村等板块租金将企稳或逐步攀升,上海陆家嘴、深圳福田CBD将触底回升。
扩租和升级为主要房地产策略,楼宇健康关注度提升
扩租和升级是2022年写字楼租户的主流房地产策略;全球疫情的持续让越来越多的租户将楼宇健康纳入选址因素。
CBRE 2021年中国写字楼租户调查显示,未来三年将优先进行扩租和整合的受访者分别占到24%和20%,占据前两位。2022年充裕的可租面积将为租户上述房地产策略的实施创造良机。在2021年,扩租交易的成交面积较2020年及2019年分别增长了205%和318%。
另一个重要的租赁趋势是品质升级,高品质新楼宇集中且交通和商业配套完备的新兴商务区将持续受到青睐。继前两年的上海前滩、北京丽泽之后,上海徐汇滨江、深圳前海、广州琶洲有望成为2022年的热点租户流入区域。
另一方面,随着一线城市核心商务区空置率进一步走低,金融、专业服务等希望在上述区位进行办公空间搬迁升级的租户需要加快推进其租赁计划。
楼宇健康关注度提升
品质升级的趋势也反映出企业与员工关注办公场所健康的长期诉求。疫情爆发后,健康成为企业租赁策略中重要的考量因素之一。租户调查结果显示,47%的受访企业认为楼宇健康是影响其选址决策的重要因素,该比例较疫情前提升了28个百分点。


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