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《商业办公建筑综合评价标准》测评指标体系出炉

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发表于 2022-1-18 09:31:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

2022年1月6日,中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为"变局与破局:商业地产的下一个十年"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过300位嘉宾出席论坛,深刻解读新时代写字楼产业园市场的变局,探索高质量发展要求下行业破局之道,共同开启中国商业地产新发展模式下的"下一个十年"。
商业办公建筑综合评价标准委员会秘书长孙鹏阳在论坛上介绍了《商业办公建筑综合评价标准测评指标体系》,该体系涵盖了商业办公建筑从孕育、出生、成长、成熟到退出的全部生命周期,包括6个大项指标和30个分项指标及若干子项指标,安全、健康、科技、可持续贯穿整个体系,对标国际标准,为中国商业地产行业高质量发展提供了指引和指标。
整个测评指标体系有六大评价范畴,30个分项指标。
第一项评价范畴是建筑规划与建筑设计,包括五个分项的指标,分别是建筑规划、建筑设计、结构设计、智慧化系统、装修系统。
第二项评价范畴是设备能源与绿色低碳,包括空调、电梯和电力系统,节水、节电节能与照明系统,能源利用和管理、建筑质量和环境质量、双碳系统应用与管理等五个分项指标。
第三个项评价范畴是公共设施与健康安全,包括楼宇自控与通讯系统、建筑规模与配套设施、建筑健康与安全、交通组织、停车管理系统。
前面这三项评价范畴基本上涵盖了项目从策划、规划到设计的全部过程,这个设计也包括了建筑结构设计、给排水设计、弱电强电设计、交通组织的设计等,所有这些都包括在前三项评价指标范畴里面。
第四项评价范畴是建设管理与工程管理,包括五个分项指标。首先是工程启动前期管理,工程启动前比如说工程管理模式的选择、设计管理等都包括在这里面。第二个和第三个分项指标是成本管理、合约管理,指的是在施工过程中的管理。第四个分项指标是工程施工管理,包括工程的进度管理、质量管理和文明施工等都包含在这里。最后一个分项指标是BIM应用,实际上BIM应用涵盖了整个过程,从设计一直到最后的运营全部的内容都可以涵盖在里面,但是因为目前行业内只在设计和施工阶段BIM应用相对成熟,所以把它放到这个模块下边。
第五项评价范畴是物业管理与资产运营,也有五个分项指标。前两个是租赁管理、物业管理。第三个是升级改造与城市更新,目前很多写字楼楼龄超过十年以上就面临着更新和改造了,项目的升级改造是和城市更新紧密相连的,所以需要把升级改造和城市更新作为一项测评的分项指标。再就是资产运营维护和管理,这项是站在资产的整体层面来看的,里面会包括资产管理计划、资产预算、资产财务,还有最终资产的退出,都会在这个分项指标项做评价。最后是融资管理,资产管理的融资管理给投资人或业主方提供了一个新的融资渠道,包括杠杆融资或者融资租赁等,它也能提高整个资金的使用效率,所以融资管理是资产管理的一项很重要的内容。
第六项评价范畴是社会贡献与可持续性。设立这个评价范畴有两方面的考虑,一个是当下商业办公楼宇的社会性越来越受到关注,都说企业是社会公民,其实商业楼宇也是一样的,在20世纪80年代的时候,大家已经开始提到ESG,就是环境、社会与管理,除了评价传统的指标之外,还会评价这个项目在社会贡献方面的指标,所以社会贡献和可持续性已经成为对商业办公项目评价不可或缺的方面。另外一个方面的考虑,在于项目社会价值和经济价值其实是相互融合的,例如一个商业办公建筑对社会的贡献越大,知名度越高,那么就会有企业愿意花高一点的租金或者代价来租赁这个楼,它带来的经济价值一般就会越高。


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